华润置地失落成定局:规模竞赛落后 商业地产不及预期

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华润置地副主席、执行董事唐勇在2017年中报投资者电话会议中作过的检讨，可能还将被沿用到2017年年报发布会上。

　　年关又至，2017年结束在即，华润置地的业绩算不上亮丽。公司最新发布的销售业绩显示，截至今年10月末，销售金额为人民币1127亿元，同比增长24%。房地产咨询公司克而瑞对其11个月的销售统计结果是1245亿元。而这时，碧桂园销售金额已破5000亿，恒大、万科已破4000亿，华润置地不仅不及保利，亦追不上近年异军突起的融创和龙湖。



　　这一轮房企规模竞赛中，华润置地的失落已成定局。公司把希望寄托在多元化业务上，目的在于找到新的业务增长点。2017年下半年以来，华润置地加快农业、医疗、科创等多元化业务的推进，找来腾讯、迈瑞等各自行业中的巨头做盟友。

　　华润置地多元化战略的盟友

　　今年下半年以来，华润置地在多元化业务上频频落子，签了多份战略合作协议。

　　12月1日，华润置地宣布与迈瑞合作，推进智慧医疗体系建设，加速布局大健康。此前不久，华润置地与兄弟单位华润凤凰医疗达成战略合作，引入华润凤凰医疗快捷诊所及各类医院落地华润置地开发运营项目。

　　在迈瑞之外，华润置地还与浙大网新集团签署合作，宣布双方未来将就产业地产、特色小镇、智慧园区等方面展开深度合作；成立物联网实验室，将其定位成集技术研发、业务场景模拟以及合作伙伴能力引入等多功能于一体的平台，重点布局智慧商业、智慧社区、智慧工地、智慧写字楼、智慧场馆五大领域。

　　据第一财经不完全统计，光是9月，华润置地就举办了三场战略合作签约仪式。

　　9月7日，华润置地发布耕雨品牌，将其农业业务规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三条产品线，并宣布与中国农科院中环易达合作，中环易达是现代农业全产业链的服务商。

　　9月19日，华润置地与力合科创牵手，未来双方将在产业联盟、园区开发和资本联动等多个方面展开合作，进行科技创新和孵化。

　　华润置地还拉来腾讯。9月21日，华润置地与腾讯签署战略合作协议，宣布双方将在智慧园区、电子支付、大数据、文创领域及物联网创新实验室等五个方面开展合作。

　　从农业到科技再到医疗，在多元化业务的推进上，华润置地背后的华润集团是其最大的底气和支撑，上述每一场合作中，华润置地都能找来各自领域中的行业龙头作盟友，如腾讯、迈瑞等。

　　用华润置地的话来说，公司一直在探索住宅、商业之外的多元化产业布局。在国家鼓励科技创新、推动创新产业发展的当下，依托行业资源优势，特色小镇、产业新城等产业地产成为华润置地下一步发展的契机。

　　华润置地产业地产工作组执行组长、华南大区产业创新部总经理晓曼表示，“华润置地将新一轮消费升级趋势下人的需求变化作为创新发展的着力点。”

　　商业地产表现不如预期

　　近年来，华润置地房地产开发与销售业务的增速远远落后于同行，一定程度上，多元化是其无奈之下的选择。

　　对华润置地业务转型的追溯最早可到2009年，当时，华润置地明确提出了转型思路，向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的业务发展模式转变，希望尽可能紧握客户资源，以期能够变现。

　　客户增值服务未成，商业物业成为华润置地近年来发展的重心。华润置地认为，持有型物业是抵抗行业风险的重要资产，曾于2014年公开过其于商业地产的发展战略，唐勇指出，希望到2017年，华润置地的商业地产单独剥离的估值相当于一家千亿市值的上市公司。

　　环境变化不及预期。华润置地扶植发展商业地产多年，并无多大起色，商业地产的收入占全年总营收比例始终不达10%。

　　据历年年报，在过去的2010~2016年间，华润置地商业地产每年的营业收入分别为17.77亿港元(占全年总营收6.9%)、27.92亿港元(占全年总营收7.8%)、38.36亿港元(占全年总营收8.6%)、46.22亿港元(占全年总营收6.4%)、54.36亿港元(占全年总营收6.1%)、66.5亿港元(占全年总营收6.4%)、72.51亿港元(占全年总营收6.6%)。

　　这两年，华润置地已甚少公开提及对于商业地产的野心。即使到了今日，未剥离商业地产板块的整个华润置地，市值也不过1560亿港元左右。

　　值得一提的是，在今年内房股一路狂飙背景下，华润置地股价在9月19日取得27.45港元的高价后，持续阴跌至近日的22港元左右。

　　规模竞赛落后同行

　　华润置地的商业模式也悄然生变。华润置地在2016年年报中提出，公司坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，除做强主营业务外，积极在物业管理、养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域探索多元化发展，觅寻新的利润增长点。

　　尽管高调推进多元化业务、迈步发展，但华润置地的多元化业务尚未成型。目前为止，在华润置地的财务报表编制中，分为“销售已发展物业”、“物业投资及管理”、“酒店经营”、“建筑、装修服务及其他”四个分部。

　　除了酒店、购物中心等商业地产和住宅销售外，华润置地多元化业务被归纳总结在“建筑、装修服务及其他”分部中。2017年上半年，华润置地总收入同比下降21.0%到352.59亿港元，这个分部的收入为21.59亿港元，占总收入的6.1%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，多元化战略是房企对行业成本上升、盈利空间被压缩背景下所做的风险对冲，但多数房企的多元化业务尚在投入阶段，未能为收入和利润作出显著贡献。

　　在与同行竞赛过程中，华润置地规模失落已成事实。据克而瑞数据，华润置地今年前11个月1245亿元的销售业绩，与去年全年1080.4亿元销售额相比，增速不力。

　　今年华润置地为发布中报而召开的电话会议上，面对投资者关于规模落后，以及多个运营指标倒退的诘问，唐勇表示：“将公司销售目标提高10%(至人民币1320亿元)，虽然增长不多，但也是(体现了)公司改善的态度。我们自己内部在检讨，需要调整、改善公司的战略和管理。”

　　这是华润置地上市的第21年，这时华润集团已全面退出万科，它是华润集团地产板块唯一的上市平台，也是内部地产资源的唯一释放口。但却在其探索自身发展的路径与模式过程中，与万科、恒大、碧桂园等房企逐渐拉大差距。

　　至2016年末，华润置地账上趴着467亿港元资金，净有息负债率仅为23.8%，与这两年来利用杠杆的积极扩张型房企形成鲜明对比。搏杀还在继续，高举武器入场之前，最大对手是自身，这也叫“置之死地而后生”。