成交量阶梯式走低 8万成北京新房单价“红线”

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受严厉调控影响，北京楼市成交量正持续走低。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1010套，环比4月下旬下降13.7%，同比2016年5月上旬下降17.8%。其中别墅网签155套，自住型商品房无网签，其它商品住宅网签855套。

5月上旬北京新房成交主要集中在延庆区和密云区，其中延庆区成交343套，占34%；密云区成交207套，占20%。其它各区交易量都在70套以下，成交最少的依旧是西城区和东城区。

不仅成交量走低，新房市场还受到严格“限价”影响。今年以来，北京市新入市项目中，商品住宅项目没有一个单价超过8万元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫认为，自去年开始施行的预售价格监管极大限制了公寓豪宅市场的供应。2017年前4个月发放的预售许可证中，仅两个项目中三个楼栋最高预售均价为78000元/平方米，其中部分房源有望冲击8万+。

亚豪机构市场总监郭毅认为，从2017年北京楼市调控趋势来看，收紧仍然是长期预期，因此对于预售许可证的监管也将是长期性的，“8万元”也成为一道不可逾越的“鸿沟”。因此未来一段时间内，北京8万+公寓豪宅供应仍将会“凤毛麟角”，而受供应低迷制约，公寓豪宅市场成交也将进入低速运行周期。

二手房市场成交量也在持续走低。据伟业我爱我家统计，2017年5月上旬北京全市二手住宅共网签3365套，环比4月上旬减少25%，同比2016年5月上旬减少43.6%，下行态势明显。

“3·17新政”后，北京二手住宅3月下旬每日网签量大多在900套、1200套以上，甚至超过2000套；进入4月，每日网签量基本维持在600-900套；而5月上旬，每日网签量已全面下降到600套以下。可见新政后，北京二手房市场交易量已出现明显的阶梯式下滑。

实时交易数据有同样表现。据前述机构统计，5月上旬北京二手房买卖市场实际签单量较4月上旬下降39.8%，较去年5月上旬下降66.2%，市场已接近冰点。此外，5月上旬新登记的买卖客户量环比下降11.2%，有意购买二手房的人较上月同期、去年同期都在减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受政策影响，目前北京新房市场的交易活跃度已然不高，一直在低位徘徊，且交易主要集中在六环外的北京远郊区域。与市区相比，这些区域的房价相对便宜，在目前购房资格稀缺、购房贷款困难的情况下颇受欢迎。相比之下，五环以内已鲜有新房项目，即使有也价格颇高，加上政策限制，交易已越来越少。

他续称，“3·17新政”出台后，北京二手房买卖市场实际交易量应声而落、直线下降。由于网签有一定滞后性，网签数据进入4月才有明显下滑。随着市场交易持续低迷，北京二手房的网签数据还将继续下行探底。而在目前的政策形势下，高强度的调控短期内没有松动的可能，市场触底之后恐怕很难反弹。总体说来，北京二手房交易量近期呈现出近乎“L型”的走势，未来或将长期维持低迷。

胡景晖注意到，在交易量大幅下降的现实下，不少业主已经开始考虑尽早出手，市场的议价空间在增大，北京二手房价的回落契机已经出现，下调也已开始。当然，市场价格同样存在滞后性，其对政策的敏感度远不如交易量，尤其是在小业主众多的二手房市场。因此，更为明显的价格调整或将在三季度出现。